Затратный и доходный методы. Курсовая работа оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия Методы определения стоимости компании затратный сравнительный доходный

Рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; арендная плата для оценки земель поселений; доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения метод рыночной выжимки (анализ сравни­тельных продаж)

Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отлича­ется от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок

Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благора­зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период Затратный подход включает несколько методов

Метод применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

Для независимой рыночной оценки машин и оборудования, как и для оценки недвижимости, применяются те же подходы 119,26,37,83]: сравнительный. затратный, доходный, но методы отличаются от тех. используемых при оценке объектов с государственной долей имущества. Есть специфика использования указанных методов также по сравнению с оценкой недвижимости.

В отличие от недвижимости, для которой доходный метод является наиболее приемлемым, в ходе оценки машин и оборудования первые два подхода имеют большее значение, и обеспечивают больший уровень обоснованности определения рыночной цены. Доходный подход по оценке как новых так и изношенных машин и оборудования требует учета слишком большого количества случайных факторов вследствие большого разнообразия возможных направлений лучшего использования оцениваемого средства, будущих условий его функционирования, уровня морального износа и прочее. Основные проблемы при использовании любых подходов к оценке имущества возникают обычно по нехваткой надежной и однозначной информации. Каждый метод из указанных подходов имеет свои требования к информационному обеспечению и свою область наиболее эффективного применения, то машины и оборудование не является исключением.

Так, доходный подход, и в частности метод капитализации дохода, как достаточно эффективен при определении цены предприятия в целом или недвижимости, при оценке машин и оборудования пригоден только для "системной оценки" (то есть оценки системы машин, выполняющих законченный цикл изготовления продукции), поэтому что требует определения соответствующего потока доходов и расходов, которые практически невозможно определить для отдельной операции (поскольку невозможно учесть условия будущего конкретного рабочего места к продаже объекта). Но для полного цикла изготовления изделий, может осуществлять линия или звено полной обработки исходных материалов, это допустимый метод определения стоимости.

Сравнительный подход при оценке машин и оборудования, как наиболее универсальный инструмент, обеспечивает возможность оценки любого частичного элемента носителя, в том числе: отдельной единицы оборудования, их системы или комплекса по признаку законченного цикла производства, или всего парка оборудования предприятия в целом, особенно, если предприятие небольшое. Такие методы требуют определения аналогов, но даже если полных аналогов нет, можно применить систему поправок и оценка будет достаточно реальной. Изучение динамики цен предложения или статистики продаж при определении стоимости машин и оборудования на соответствующем рынке в Украине в настоящее время может обеспечить формирование информационной базы, и именно поэтому сравнительный метод является основным при оценке машин и оборудования.

Сравнительный подход, основанный на принципе подстановки или замещения, по которому покупатель (инвестор) не заплатит за оцениваемое имущество больше, чем стоит его замещения, то есть приобретение на открытом, свободном и конкурентном рынке аналогичного нового объекта. Так же это относится к объекту, который был в употреблении, с учетом поправок на его физическое и функциональное износа и экономическое старение . Практическое применение соответствующих методов возможно при наличии активной, эффективно функционирующего рынка и систематизированной информации о его общее состояние и статистику сделок купли-продажи движимого имущества.

Основные проблемы сравнительного подхода связанные с соблюдением принципов использования нужной информации: полноты, достоверности, актуальности, соответствия именно оцениваемому объекту. Получение необходимой информации по указанным условиям требует создания баз данных с возможностью автоматического подбора аналогов, подобных оцениваемым объектам, с учетом степени расхождения состава и численных значений основных показателей аналогов и оцениваемых объектов, с регулярным удалением устаревших и добавлением новых данных.

Затратный подход к оценке стоимости учитывает психологические особенности покупателя, основанные на восприятии потребительской стоимости как продукта общественного труда. По таким взглядом, несмотря на различия в качестве, при всех имеющихся различиях участники рынка соотносят стоимость и цену с издержками производства и реализации. Поэтому, при использовании затратного подхода, оцениваемая стоимость определяется путем прямого или косвенного подсчета всей совокупности затрат, необходимых для производства (воспроизведение) соответствующего объекта. Следует отметить, что по такой практикой иногда продавцы ориентируются на балансовую стоимость, при определении которой в рыночной цены объекта добавляют стоимость его доставки, установки (монтажа) по месту использования, создания фундамента, наладки, сопутствующих капиталовложений по подведению энергообеспечения, вентиляции и тому подобное.

Для целостного объекта или недвижимости это оправдано, но относительно машин и оборудования, а наш взгляд, этого делать нельзя, если техника продается "россыпью". Покупателю не нужны ни фундамент, ни производственная инфраструктура по старому месту эксплуатации, поэтому он покупает только машины и оборудование. Он еще добавит все указанные расходы при постановке данной недвижимости на баланс собственного предприятия. Оценка подвижных объектов со всеми сопутствующими расходами для стационарной установки имеет смысл только при условии, когда они приобретаются вместе с недвижимостью, и будут эксплуатироваться на том же месте, в том же или подобном технологическом процессе. Но это уже системная оценка, по которой будут учтены не просто стоимость каждого отдельного элемента носителя, а полную стоимость комплекса машин и оборудования, выполняет завершенную технологическую обработку изделия, то для такой оценки более подходит доходный метод.

Этот подход опирается на методы, широко применяемые в мировой практике и рекомендуются к использованию Национальным стандартам оценки № 1, 2, 3. По его реализацией ориентация на себестоимость означает также учета среднего дохода в соответствии с характерным для данной группы изделий уровня рентабельности.

Основной недостаток затратного подхода - отсутствие учета реальной полезности объекта для конкретного покупателя, поскольку он оперирует абстрактной полезности вообще данного вида изделий при установленном уровне износа. Именно поэтому в ходе установления условий договора купли-продажи предварительная оценка, установленная по данным методом, часто корректируется с учетом заинтересованности в реализации обеих сторон.

Существуют варианты смешанного подхода, по которым может применяться или метод остатка для оборудования по аналогии с подобным методом по недвижимости , или методы построения статистических моделей ценообразования , выражающие зависимость цены объекта от состава и значений его технических характеристик. Модели такого рода могут быть многофакторными или учитывать главный параметр, строиться как статическая или динамическая модель, но при любой построением должны отражать объективно существующие зависимости и определять ожидаемую цену при данном наборе технических характеристик, по данной конъюнктурой рынка и по условиям конкретного договора. Влияние рыночных факторов может быть учтено путем введения в модель поправочных коэффициентов.

Указанные методы содержат элементы сравнительного подхода, так как полученная таким образом оценка может рассматриваться как рыночная стоимость обобщенного (усредненного) аналога оцениваемого объекта. Элементы затратного подхода проявляются как учет зависимости между исходными параметрами и расходами на их создание, в частности по методу удельных показателей, выражающий стойку функциональную зависимость цены от конкретного параметра. Исходный подход реализуется тем, что выходные характеристики оцениваемого объекта как раз и обеспечивают получение желаемого результата по усредненной оценке уровня реализации принципа наилучшего использования.

В связи с тем, что каждый подход и метод оценки имеет не только достоинства, но и недостатки, для обеспечения большей обоснованности и точности оценки в общем случае рекомендуется использование одновременно нескольких методов с последующей статистической обработкой полученных разными подходами и методами результатов.

Такие рекомендации базируются на представлении, что теоретически результат оценки должен быть один - рыночная стоимость, поскольку все примененные методы во всех своих элементах основывались на рыночной информации . С нашей точки зрения, даже теоретически, учитывая вероятность погрешности при определении каждой составляющей алгоритмов расчета, это невозможно. По тем же источником , в практических расчетах цена, полученная разными методами, практически всегда разная, и различия, как правило, существенные. Для согласования результатов рекомендуют применять средневзвешенную оценку, задача интервалов оценки, выбор одного метода, наиболее адекватного условиям и объекта оценки. Мы считаем, что метод должен быть все же один, и сложность вопроса именно в том, чтобы он учитывал и наличие информации, и ее достоверность, и существенные особенности объекта оценки и условий его использования лучше, чем любой другой метод.

Рассмотрены подходы к оценке в том или ином составе могут быть применены для оценки любых классов, групп и видов машин и оборудования, однако иногда необходимо учитывать специфику конкретных его видов, в первую очередь это касается уникальных машин большой себестоимости изготовления, для которых возможна оценка по разбивкой на отдельные узлы и агрегаты. Это относится также к системам и комплексов машин и оборудования, которые можно рассматривать как единое целое и оценивать исходным методом или разбить на отдельные машины, транспортные средства, агрегаты, работы- загрузчики, и оценить их отдельно по затратным подходом.

Сравнительный подход наиболее соответствует требованиям оценки рыночной стоимости машин и оборудования массового и серийного производства, уже входили в состав основных фондов предприятия (т.е. объектов оценки на вторичном рынке). Сравнение обычно выполняется относительно недавних (менее чем за год) продаж идентичных или аналогичных объектов. За год и больше сравнения продажу уже требует коррективы с учетом уровня инфляции. Главным параметром сравнения является цена, поэтому нужно учитывать не только ее размер по аналогии, но и условия, по которым она была установлена. Различают следующие виды рыночных цен по этапам формирования цены конкретной сделки:

Общедоступные справочные цены, публикуемые в специальных изданиях (ценовых справочниках, каталогах), газетах и журналах, информационных бюллетенях, формируются на основе данных производителей и оптовых посредников и редко зависят от условий платежа и поставки. Они носят информационный характер для покупателей, создавая первичная среда спроса.

Цены предложения (производителей или посредников) для покупателей определенного направления публикуются в прайс-листах, фирменных и выставочных каталогах на специализированных "трейд-шоу", и дифференцируются в условиях поставки (состав комплектации, условия страхования, доставки и т.д.) и оплаты (скидки на размер партии, оплата по факту, или подписка, поставка в кредит, бартер полный или частичный, валюта расчетов). За обсуждением условий, цены предложений могут быть изменены.

Цены фактических сделок для конкретных покупателей при внутренней торговли, является наиболее надежной основой оценки стоимости машин и оборудования методом рыночных сравнений, если такая информация и может быть проверена. Такие цены могут учитывать не только общие условия, но и те, которые касаются, например, постоянных партнеров, специального изготовления продукции, срочности выполнения и т. Однако они редко публикуются, и могут нести элементы нацеленной дезинформации.

Кроме анализа цен конкретных производителей и оптовых посредников необходимо рассматривать также обобщающую Цеповая рыночную информацию, такую как:

Биржевые цены, которые отражают ценовую ситуацию постоянно действующих рынков массовых, качественно однородных товаров (в нашем случае - торгово-промышленных бирж, номенклатура которых включает машины и оборудование), формируются за высоким уровнем конкуренции спроса и предложения. Биржевые цены отражают уровень реальных сделок, публикуются в биржевых бюллетенях внутреннего рынка, цены международных бирж публикуются в международных экономических изданиях ООН, Международного валютного фонда, стран определенного региона, и могут служить основой сравнительного подхода к формированию цен на товары, не имеющие аналогов на внутреннем рынке.

Цены торгов или тендеров формируются с участием ограниченного числа продавцов и одного покупателя, объявляет тендер на достаточно большую партию машин и оборудования, и из нескольких предложений выбирает наиболее выгодную по условиям, в том числе и по цене. Таким образом, формирование цен по результатам торгов или тендеров происходит в условиях высокого уровня конкуренции предложения, поэтому тендерные цены, как правило, ниже цен аналогичной продукции, реализуемой на биржах или по обычным коммерческих контрактах, что компенсируется объемом поставки.

Импортно-экспортные цены формируются в результате анализа мировых цен и переговоров участников на основе не только национального законодательства, но и общих международных и двусторонних договоренностей государств, то это следует учитывать при формировании базы данных, поскольку такие цены могут базироваться не столько на экономических, чем на политических принципах, искажая реальную рыночную цену объектов оценки при сравнении.

Мировые цены на машины и оборудование формируются по ценам ведущих фирм - производителей или поставщиков этой продукции. За исключением компьютерной техники, автомобильной техники и сельскохозяйственных машин информация о ценах международной торговли машинами и оборудованием практически отсутствует. Информация о мировых цен, хотя и слабо систематизирована и неполная, может быть получена поиском через "Интернет".

В зависимости от факторов стоимости методы (подходы) оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый из подходов позволяет «уловить» определенные факторы стоимости.

Доходный подход -- это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Доходный подход является общепринятым подходом к оценке рыночной стоимости предприятия (бизнеса), доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости объекта, полученной другими подходами.

Определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) с позиции доходного подхода основано на предположении - что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель приобретает право получения будущих доходов от владения предприятием). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Подход с точки зрения дохода - это процедура оценки стоимости предприятия, исходя из того что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет этот бизнес. Текущая стоимость суммы будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют только денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия (бизнеса), доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли. Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из таких характеристик, как природа данного предприятия (бизнеса); структура его капитала; показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе; перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано, а также других экономических факторов.

Пересчет ожидаемых доходов в стоимость предприятия осуществляется с помощью процедур, которые позволяют учесть ожидаемые темпы роста, время и периодичность получения доходов, степень риска получения доходов в планируемое время и в ожидаемом объеме, а также стоимость денег во времени. При пересчете ожидаемых доходов в стоимость, обычно требуется определить величину коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. При определении соответствующей ставки необходимо учитывать действие таких факторов, как уровень ставки банковского процента, ставки дохода для аналогичных предприятий согласно ожиданиям инвесторов, а также характеристики риска, связанного с получением ожидаемых доходов.

При использовании методов дисконтирования будущих доходов ожидаемые темпы роста учитываются при оценке размеров поступлений доходов в будущем. При использовании методов капитализации доходов от ожидаемых темпов роста непосредственно зависит величина ставки капитализации.

Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые после их перепродажи новым владельцам не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию данный метод предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности данного предприятия в соответствии с доступными ему технологиями выпуска продукции (выполнения работ, услуг).

В рамках доходного подхода к оценке бизнеса традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов, в зависимости от степени детализации): методы, основанные на пересчете будущих ежегодных доходов компании в текущую стоимость (методы дисконтирования доходов); методы, базирующиеся на средней величине дохода (методы капитализации доходов).

В качестве дохода в оценке бизнеса могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток. В зависимости от того что, выбрано оценщиком в качестве дохода, различают такие методы дисконтирования и капитализации: метод дисконтирования прибыли, метод дисконтированных дивидендных выплат, метод дисконтированного денежного потока; метод капитализации нормализованной прибыли; метод капитализации выручки; метод капитализации дивидендных выплат, метод капитализации нормализованного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого предприятия. По отзывам западных специалистов, в 90% случаев применения доходного подхода для оценки средних и крупных предприятий применяется именно этот метод. Данный метод является самым трудоемким и дорогим, но в существующих российских условиях самым корректным. Преимущество дисконтирования денежного потока над дисконтированием прибыли и дивидендов заключается в том, что в настоящее время ни прибыль, ни дивиденды не отражают в достаточной степени состояния российских предприятий и организаций, а также предпочтений инвесторов.

Методы дисконтирования доходов предполагают составление четкого прогноза динамики развития предприятия, как правило, на ближайшие 3-7 лет, то есть вплоть до момента, когда колебаниями в темпах роста можно пренебречь. Все спрогнозированные доходы затем дисконтируются, то есть их будущая величина приводиться к стоимости этих денег на дату оценки. Таким образом, основные задачи при использовании методов дисконтирования состоят в следующем: а) правильно спрогнозировать будущие доходы предприятия; б) учесть возможные факторы риска в ставке дисконтирования.

Метод дисконтированных денежных потоков используется тогда, когда можно обоснованно прогнозировать будущие денежные потоки, эти потоки будут существенно отличаться от текущих, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Отличительной особенностью и главным достоинством данного метода является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в российских условиях, характеризующихся сильной изменчивостью цен на продукцию, сырье, материалы, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого бизнеса. Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения указанного метода, является наличие информации, позволяющей обосновать модель доходов и расходов в прогнозный период (финансовая отчетность предприятия, данные исследования рынка, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, позволяющий выявить тенденцию его развития, дать рекомендации по стратегии дальнейшего развития, которые являются неотъемлемой частью DCF-анализа).

Численной мерой инвестиционного риска, в модели расчета методом дисконтирования, является ставка дисконтирования. Как известно, стоимость денежной единицы с течением времени уменьшается, то есть для получения достоверной оценки необходимо привести будущие денежные потоки к эквивалентной текущей стоимости. И, наконец, по прошествии прогнозного периода бизнес способен еще приносить доход и поэтому обладает еще и некоторой остаточной стоимостью. Сумма текущей стоимости денежных потоков в прогнозный период и текущего значения остаточной стоимости и будет равна рыночной стоимости оцениваемого предприятия (бизнеса).

В отличие от метода дисконтирования, метод капитализации предполагает, что в будущем все доходы предприятия будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста. Подобный подход, в определенной степени более прост, поскольку не требуется составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов. Однако время метода, основанного на капитализации дохода, придет несколько позже: когда наступит этап стабильного развития страны. На сегодняшний день применение капитализации в оценке бизнеса ограничено кругом крупнейших российских предприятий с относительно стабильными доходами, находящихся на стадии зрелости своего жизненного цикла, рынок сбыта которых устоялся и не претерпит значительных изменений в долгосрочной временной перспективе.

Некоторой противоположностью доходного подхода является затратный подход к оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек (по сути рассчитывается размер затрат на создание оцениваемого предприятия в его текущем состоянии и в рыночной среде, или выручка от реализации имеющихся активов).

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует их реальной стоимости. В результате возникает необходимость проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной (или иной) стоимости каждого актива баланса предприятия отдельно, затем определяется рыночная (или иная) стоимость обязательств. После этого, из скорректированной стоимости активов вычитается стоимость обязательств, в результате чего образуется рыночная стоимость собственного капитала предприятия. Для проведения таких расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату), статьи которого корректируются с учетом рыночной (или иной) стоимости его активов и пассивов.

Затратный подход представлен двумя основными методами: методом чистых активов и методом ликвидационной стоимости. Конкретная реализация затратного подхода зависит от состояния предприятия, а именно, является ли оно действующим и перспективным или находится в состоянии упадка, при котором наиболее целесообразна раздельная распродажа активов.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов предприятия, использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами. Основной особенностью метода является то, что активы и обязательства предприятия оцениваются по рыночной или иной стоимости.

Обычно метод накопления активов (такое название представляется оценщикам в большей мере отражающим экономический смысл такой расчетной модели) используется в следующих случаях: предприятие обладает значительными материальными активами; есть возможность выявить и оценить нематериальные активы, если они имеются; ожидается, что предприятие будет по-прежнему действующим; у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибылях, или нет реальной возможности надежно оценить ее прибыли или денежные потоки в будущем; предприятие довольно сильно зависит от контрактов или вообще отсутствует постоянная предсказуемая клиентура; значительную часть активов предприятия составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность и т.д.).

При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса предприятия в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться также с использованием доходного и сравнительного подхода. Процедура такой оценки предусматривает следующую последовательность шагов: определение рыночной стоимости всех активов предприятия > определение величины обязательств предприятия > расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

Второй метод - метод ликвидационной стоимости - применяется тогда, когда предприятие находится в процессе банкротства, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и/или приносить собственнику приемлемый доход. Особенность данного метода - тот факт, что на величину рассчитываемой стоимости предприятия значительное влияние оказывает вынужденность продажи, и в этом случае идет речь о продаже предприятия по частям. Это приводит к тому, что ликвидационная стоимость предприятия оказывается существенно ниже рыночной. Расчет ликвидационной стоимости бизнеса осуществляется следующим образом:

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие всей задолженности.

2. Формируется оцениваемая масса имущества предприятия. Отдельно рассматриваются следующие группы активов предприятия: наиболее ликвидные (оборотные активы), менее ликвидные (необоротные активы).

3. Формируется сумма общей задолженности предприятия.

4. Разрабатывается календарный график ликвидации предприятия. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно- материальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности конкретных активов и требуемого уровня экспозиции на рынке.

5. Обосновываются размеры затрат. Выделяются: затраты, связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения его ликвидации и т.п.

6. Оценивается реализуемое имущество предприятия. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех подходов оценки. Причем в практике более часто используемым подходом для оценки объектов недвижимости является сравнительный подход.

7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной «непродажи».

8. Строится график реализации имущества, определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.

9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации и осуществляются выплаты по обязательствам. При этом требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной положениями ст. 64 Гражданского кодекса РФ.

10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости предприятия (бизнеса), приходящейся на долю собственников (акционеров).

Теория оценки содержит следующее положение: ликвидационная стоимость (выручка от ликвидации предприятия после удовлетворения всех требований кредиторов из средств, полученных от продажи его активов) является абсолютной нижней границей рыночной стоимости предприятия.

Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект. Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.

Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: · находятся в родственных отношениях; · являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; · имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; · сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; · занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; - инвестиционной мотивации, которая определяется: · аналогичными мотивами инвесторов; · аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; · степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Методы оценки величины корректировки, используемых в рамках сравнительного подхода.

Количественные методы.

Метод сопоставления фактов, подборка групп аналогов на рынке: одного с элементами для каждого требуемого поправка, второй без такового.

Базовая теория метода: если между двумя аналогами имеется единственное различие, то разница в цене приписывается этому элементу. Метод можно использовать при наличии нескольких различий. При введении большого количества поправок точность снижается.

Анализ вторичного рынка. Когда рыночная инфляция по имеющимся продажам не дает возможности провести анализ парного набора данных. Корректировка вычисляется по данным, не относящимся непосредственно к объекту оценки и аналогам.

Метод анализа затрат. Корректировки оцениваются на основе анализа издержек, на создание отдельного элемента объекта с учетом износа, однако требуется проверка рыночными данными.

Метод регрессионного анализа. Строятся графики, вывод формулы зависимыми различиями признаков. Применяется, когда невозможны количественные, тогда качественные.

Методы основываются на ранжировании качественных характеристик (лучше, немного лучше, равной, немного хуже, значительно хуже)

относительно сравнительный анализ, изучаются аналоги, чтобы определить, являются ли влияние на стоимость сравниваемых элементов, превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Суть аналогична методу сопоставлению пар, только на примере качественных оценок.

Распределительный анализ. Аналоги распределяются в порядке монотонного изменения объекта оценки. Затем определяют место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные экспертные опросы.

Техника выполнения корректировок в сравнительном подходе.

Поправки вносятся в ценообразующие характеристики объектов аналогов. Корректировками подвергаются только объекты аналоги. Объект оценки никогда не корректируется.

Основной вопрос, решаемый на данном этапе: сколько бы стоил аналог, если бы у него была такая же характеристика, как у объекта оценки.

Основное правило внесения поправок: если аналог лучше объекта оценки, то вносится понижающая или отрицательная корректировка (со знаком минус); если аналог хуже объекта оценки, то вносится положительная корректировка.

При внесении поправок необходимо подвергать корректировками каждую отличную характеристику – элемент сравнения.

Группы элементов сравнения:

Элементы, относящиеся к условию сделки и состоянию рынку (права, условия финансирования, дата продажи, условия сделки)

Элементы, относящиеся непосредственно к объекту (характеристики и т.д.)

Для групп элементов сравнения может применяться разная последовательность внесения поправок (на зависимой или независимой основе)

Зависимая последовательность: поправки вносятся к результату предыдущей скорректированной цены; порядок элементов сравнения имеет значение (права, условия финансирования, условия продажи, дата продажи)

Независимое внесение поправок. Поправки каждого элемента, рассчитываемых на основе результата, полученного после корректировки на условия рынка в произвольном порядке.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж- оценка стоимости объекта (стоимости собственности) путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов. В рамках метода: анализируют рыночную ситуацию для аналогичных объектов и по ним собирают достоверную информацию; определяют соотв. единицы сравнения объекта и проводят сравнит. анализ по каждой единице; выделяют необходимые элементы сравнения; сопоставляют оцениваемый объект и выбранные объекты сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; ряд скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов приводят к одному значению или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки. Метод целесообразен при наличии большого объема достоверной информации и нередко совмещается с методами статистической оценки. Основное его достоинство – возможность получения результата, максимально точно отражающего отношение рынка к объекту оценки. Трудности при оценке стоимости объекта обусловлены тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов. Кроме того, необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, т.е. те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах высокодоходных объектов информация об их экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях может лишь «очерчиваться» диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на наличии прямой связи между ценой продажи и соответствующим рентным доходом. Это взаимосвязь измеряется мультипликатором. (коэф-т валовой ренты). Применяется при оценке недвижимости, способной приносить доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта к потенциальному или эффективному валовому доходу. В зависимости от ситуации значение ВРМ аналогов для определения ВРМ объекта, применяются процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный мультипликатор.

Этапы метода:

Подбор сопоставимых аналогов;

Расчет ВРМ;

Согласование полученных знаний ВРМ, для определения единого значение ВРМ или диапазона значений ВРМ, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

Определение сопоставимых по уровню арендной платы оцениваемых объектов;

Анализ аналогов, их сравнение с соответствующими характеристиками объекта оценки;

Расчет корректировок для получения значения рыночного рентного дохода оцениваемого объекта;

Расчет стоимости объекта оценки по формуле.

Недостатки метода:

Применение только на активных рынках доходной недвижимости;

Не учитывается разница в рисках между объектом оценки и аналогами

Не учитывается разница в ЧОД